网上有关“网吧 企划书”话题很是火热，小编也是针对网吧 企划书寻找了一些与之相关的一些信息进行分析，如果能碰巧解决你现在面临的问题，希望能够帮助到您。

一、 市场定位：主要面向大学生

二、 营业位置：不公开

三、 投资资金： 计42.8万元

1、 电脑：30万元

说明：100套，3000元/套

2、 桌椅：1.5万元

说明：100套，150元/套

3、 房租：3万/年

说明：文昌校区北门科技城两层楼带地下室，每层面积约120平方米，地下室可做仓库和卧室。

4、 网络设备：1万元

说明：光纤宽带接口，3000元/月；交换机5台，800元/台，计4000元；网线3000米，0.8元/米，计2400元，水晶头400个，0.5元/个，计200元。

5、 照明设备及空调：1.8万元

说明：空调4台，4000元/台，计16000元；日光灯40盏，50元/盏，计2000元。

6、装修：约1万。

7、安全设施：约1万。

8、前期广告：约5000元。

9、网吧营业证：约3万。

四、 风险预测：学校搬迁，网吧迁址。

五、 投资回报：星期一到星期五中午每天机器运行时间10小时，1元/小时；星期五下午到星期天每天机器运行20小时，1.5元/小时。

1、 每月网吧收入：100×（10×1×22＋20×1.5×8）=46000元

2、 每月网吧支出：6415.2元

（1） 雇佣网管工资：2人，800元/人，计1600元

（2） 电脑用电：100×0.5×0.1×（10×22＋20×8）=1900元

（3） 照明电费：40×0.04×0.5×（16×22＋24×8）=435.2元

（4） 空调电费：4×2×4×30×0.5=480元

（5） 税费：（约2000元）

3、 每月网吧净利润：46000-6415.2=39584.8元

六、 预测前景：一年收回所有投资，净剩100台机器，估价18万。

七、 电脑配置：

CPU：闪龙2200+（散）+风扇

主板：TOPSTAR顶星 KT600

内存：HY DDR333 256M

显卡：盈通剑龙4400 GF4 MX440 64M/128bit

显示器：BENQ 770Plus

硬盘：WD 40G

机箱+电源+光电鼠标+键盘：多彩套件

还原卡：小哨兵

计：3000元/台

可选配件：摄像头，耳机，话筒

罗牛山的核心题材

简介：海南魁北克海洋渔业有限公司（HQ Sustainable Maritime Industries, Inc.）于1989年9月21日在美国内华达州注册成立，总部位于美国西雅图。海南魁北克海洋渔业有限公司是一家置身于纵向一体化水产及水产品加工行业的企业，其生产运营基地位于热带无污染环境的中国海南省，主要产品为罗非鱼。公司为保证其产品的高品质对从鱼苗到成品得全过程多进行了严格得质量监控，并获得了HACCP的证书，欧盟的质量认证，ACC认证及有机认证。2004年4月，在美国成立HQS Marketing，开发在美市场；2004年6月，在加拿大成立HQS Canada；2004年8月，与SSC有限责任公司签署购买协议；2005年9月，在香港成立分公司— HQ Sustainable Maritime Industries (Hong Kong) Limited；2005年10月，在海南成立Highest Quality Aquaculture Feed Products Co. Ltd，为罗非鱼生产有机膨化颗粒饲料。截止到2009年12月31日，公司营业收入为23,284,566美元，净利润为1,626,036美元。截止2009年12月31日，公司员工为620人。公司在全美证券交易所上市，股票代码为“HQS”。

法定代表人：王莉（WANG LI）

成立时间：1997-12-28

注册资本：1241.08万美元

工商注册号：469005400000283

企业类型：有限责任公司(外国法人独资)

公司地址：海南省文昌市文城镇文清大道161号（海南加华海产生物制药集团有限公司院内）

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要点一：所属板块　预亏预减板块，金融改革板块，三沙概念板块，海南板块，农牧饲渔板块，融资融券板块。

要点二：公司是以畜禽养殖为主的大型集团，是国家农业产业化重点龙头企业及海南省龙头企业公司，我国农业产业化联席会议认定的农业产业化国家重点龙头企业。

要点三：区域农业龙头　公司是以畜禽养殖业为主的综合类集团型企业和农业产业化国家重点龙头企业，主要生产销售生猪，鸡，鲜鸡蛋，无公害蔬菜等农副产品。公司年出栏优质种猪6万头，优质商品猪50万头，在全省17个市县建有40余个现代化畜牧养殖基地，年生产鸡蛋5000吨，年生产文昌鸡苗260万只的生产能力，成为海南省最大的商品猪生产基地，文昌鸡种苗生产基地和蛋鸡饲养基地，拥有海南省最大的“菜篮子”工程基地，种苗生产基地和以畜牧业为主的农业科技示范基地。

要点四：产业园　2010年3月，拟建海口罗牛山农产品加工产业园，拟选址于海口市琼山区云龙镇云龙产业园，项目计划总投资15.96亿元(不包括综合配套项目)，共有4个子项目和1个综合配套项目组成，分别是：生猪屠宰及深加工易地技术改造项目。总投资4.19亿元，总建筑面积5—7.47万平方米。40000吨出口标准冷链物流中心项目。项目总投资6.2亿元，总建筑面积9万平方米。力神咖啡厂易地技术改造项目，项目总投资4.24亿元，总建筑面积4.04万平方米。出口型胡椒，调味品深加工项目，项目总投资1.33亿元，总建筑面积2.27万平方米。 综合配套项目。针对国内外客户需要，建设商业服务，酒店，居住等配套项目，促进项目完善综合配套设施。

要点五：房地产业务　公司已正式启动位于海口市白水塘的“锦地翰城”项目一期工程。一期项目净占地面积22965平方米，建筑总面积为61594平方米。其中，地上建筑面积53585平方米，地下建筑面积8009平方米。(锦地翰城项目共分4期，占地约180亩，总建筑面积为50万平方米。)

要点六：土地资源　2011年7月，全资子公司海南罗牛山肉类加工产业园有限公司与海口力神咖啡饮品有限公司(系公司参股公司的控股子公司)，海南罗牛山调味品有限公司(系公司参股公司)组成联合体，以单价256元/平方米竞得49.6万平方米的工业用地使用权(其中产业园公司占83.84%，力神饮品公司占8.11%，调味品公司占8.05%)。

要点七：股权投资　初始投资4100万元持有st东海A(000613)6000万股股权，占该公司总股本的16.48%股权。

要点八：涉足教育业　公司持有海南职业技术学院66.7%股权，该公司注册资本7209万元。2010年实现营业净利润446万元。

要点九：异地扩张　公司持有天津市宝罗畜禽发展有限公司90%股权，该公司注册资本6000万元，公司持有该公司股权有利于公司资源整合，开辟京津地区乃至全国市场，可以使“罗牛山放心肉”推广到京津冀地区，扩大了公司销售网络，提高了品牌效应。同时宝罗畜禽的动物蛋白质饲料深加工已居国内同行业领先地位。该公司还储备了近2000亩土地。

要点十：涉足兽药业　公司持有同仁药业100%股权，该公司注册资本3139万元，是一家集兽药，动物保健品等多产品生产，销售为一体的公司，是我国动物保健品行业龙头企业。该公司生产的“上兽牌”多种维生素添加剂，注射液系列，连续九年荣获上海市名牌产品称号，在国内享有较高的知名度和影响力。同仁药业09年度净利润31元。(2010年10月，公司拟出售该公司72%的股权，完成后公司将持有该公司28%股权)

要点十一：海口城郊联社　2011年1月，海口市城郊农村信用合作联社股份有限公司拟增资扩股5亿股，每股溢价发行价为1.4元(其中，0.4元用于弥补历史亏损)，募集总金额为7亿元。公司持有其5000万股，占总股本的9.47%。公司拟追加认购城郊联社5278.1万股，新增出资额为7389.34万元。此次增资完成后，公司将持有城郊联社10278.10万股，拟占城郊联社增资后总股本的10.00%。

要点十二：三亚农村联社　2010年8月，根据三亚市农村信用合作社联合社最新修订的募股公告，其股本总额确定为65000万股。公司增加对三亚联社的投资，以公司自有资金认购三亚联社发起人股由原5000万股增加至6460万股，每股价格为1.00元，认购股本金为6460万元。同时，公司自愿另行支付1292万元(即入股金额的20%)用以弥补三亚联社历年亏损挂账。因此，公司认购三亚联社6460万股发起人股的总投资成本为7752万元。入股后公司可以优先享受农信社全方位金融服务，贷款优先，利率优惠 。

曾经的华南五虎，雅居乐为何陷入新困境？

全国中文核心期刊 财会月刊阴 中海石油管道输气公司战略重组收益分析 李翠霞 闫兴旭 渊广东海洋大学经济管理学院 广东湛江 524088 中海石油海南天然气有限公司计划财务部 海口 570105冤 摘要 本文运用中海石油管道输气有限公司吸收合并海南海控燃料化学股份有限公司案例，分别从资本运营、产业 链以及市场垄断理论、信号传递理论、效率理论和税收节约理论等产权理论的角度分析了企业重组后的效益，并用财务指 标证实了该战略重组具有明显的协同效应。 关键词 资本运营 产业链 产权理论 财务协同效应 2011 年 1 月 1 日，中海石油管道输气有限公司（简称“中 总股本的 70%，海控燃化公司占总股本的 30%。新成立的中 海管道公司” 吸收合并了海南海控燃料化学股份有限公司 ） 海管道公司与天然气相关的资产主要包括：东方—洋浦—海 （简称 ） 此次战略重组是适应外部环境及内 “海控燃化公司”， 口 246 公里输气管道；海口—文昌 88.5 公里输气管道；已建 部资源、能力的变化所实施的业务重组、组织重组及财务重组 成并投产的洋浦经济开发区城市天然气管网一期工程。截至 等一系列战略决策， 使组 以实现内部资源和能力的重新配置， 2010 年 12 月 31 日，中海油气电集团资产达 5.53 亿元，营业 织与环境获得动态最佳匹配，获得持续竞争优势。本文拟在分 收入和净利润连年快速增长。 析中海管道公司重组海控燃化公司案例的基础上，从财务的 海控燃化公司系1988 年 8 月 28 日成立的海南省燃料化 角度研究企业重组所带来的经济效益和社会效益。 学总公司的前身，该公司于 2007 年 12 月完成公司股份制改 一、中海管道公司重组海控燃化公司简况 制，改制后成立的海控燃化公司总股本 1.5 亿股，其中海南省 （一）背景介绍 发展控股有限公司占 98.62%的股份，海南海控置业有限公司 2006 年，国有资产监督管理委员会提出：重新配置资源， 占 1.38%的股份。改制后的海控燃化公司与天然气相关的资 使中央企业做大做强，增强其竞争力、影响力和控制力，培养 崖城 13-1 气田 5.24 亿立方天然气的经销权， 产主要包括： 南 出 30 耀 50 家具有国际竞争力的大型企业集团。中央企业力争 山至八所 116 公里输气管道、东方城市燃气管网、昌江输气管 进入行业前三名，达不到要求的要强制重组， 2010 年中央 到 线、南山 CNG 加气母站、万宁神州半岛燃气管网经营权和液 企业减少到 80 耀 100 户。正是在这样的大背景之下，2007 年 化石油气库对外租赁。海控燃化公司分别与上下游企业签署 10 月 27 日，中国海洋石油总公司和海南省政府有关部门协 了 1995 耀 2015 年共二十年的 《天然气购买和销售合同》 至 ， 提出开展南山至八所天然气管道的整合工作， 商， 以进一步优 2010 年已执行了 15 年，合同有效期尚剩下 5 年。 实现中央企业与地方企业双赢。 化国有资产配置， （四）机遇与成就 2008 年 2 月 29 日，中国海洋石油总公司和海南省人民 一直以来，海南省把实现环岛天然气主管道的统一规划、 政府有关部门举行了工作会议，就天然气供应、公司并购、项 管理作为目标， 建设、 力图利用不同气源的天然气解决省内工 目推进等一揽子合作事宜进行洽谈并签署了《会议纪要》 纪 ， 业及民用天然气应急问题。由于天然气资源的归属不属于海 要中明确支持中海管道公司和海控燃化公司重组工作。 针对海南省天然气生产与输送行业的特殊情况， 南省， 海南省 （二）重组的目标 政府也有意加快推进行业内的并购重组工作，积极实现海南 通过行业内的吸收重组、 实现中国海洋 强强联合的方式， 因此， 省输气管道与燃化的资源整合。 中国海洋石油总公司以 石油总公司和中海管道公司建设海南省全省供气一张网及多 《会议纪要》 加快推进重组进程， 为依据， 实现其低成本扩张的 气源一张网供应的目标，确保供气安全，杜绝重复建设，大大 发展战略，在海南省委省政府和中国海洋石油总公司的支持 降低海南省天然气供应成本。 下，在有关部门的协助下，中海管道公司积极推进重组整合 （三）重组前两家公司资产概况 海控燃化公司的具体工作，历时近三年，终于在 2011 年 1 月 中海管道公司是由中海油气电集团和海控燃化公司共同 1 日基本完成了吸收重组海控燃化的工作。重组整合后的公 出资成立的一家从事石油、 天然气长输管道建设和运营管理的 司拥有 455 公里长输管道的经营权，成为海南省唯一一家建 专业公司。该公司筹建于2000 年 6 月 8 日，2001 年2 月 28日 设经营长输天然气管道公司， 实现了一家公司统一建设、运营 在海南省洋浦经济开发区注册正式成立，注册资本 1.706 8 环岛天然气管网的目标。 降低单位 这样就可以扩大生产规模， 亿元人民币， 股权性质为国有法人股，其中中海油气电集团占 实现规模经济。 产品成本， 重组后的中海管道公司作为海南省 窑 窑 援 中旬 79 阴 阴财会月刊 全国优秀经济期刊 唯一一家天然气长输管道建设和运营的专业企业，肩负起实 从海控燃化公司的角度来看，其与天然气相关的资产主 “一张网” 现海南省环岛天然气管道 建设目标的重任。 要包括一些天然气的经销权及管网的经营权。1994 年，海控 二、中海管道公司与海控燃化公司重组模式分析 燃化公司分别与上下游企业签署了二十年的《天然气购买和 中海管道公司重组海控燃化公司是众多中央企业并购重 销售合同》 至 2010 年已执行了 15 年， ， 剩下的有效期只有 5 组地方国有企业案例中的一个。它的重组不是简单的吸收合 由于天然气购买和销售年合同量的限制， 年。 其营业收入和净 并或者新设合并，也不是单一的现金并购或股权并购，而是 随着行业竞争形势的日益严峻， 利润有逐年减少的趋势。 培养 一种特殊的“中海油”模式。它是在考虑合并各方利益分配均 新的利润增长点已成为海控燃化公司的现实选择。 通过一揽子的合并实施方案， 衡的基础上， 满足合并双方的利 中海管道公司与天然气相关的资产主要包括 与此同时， 益要求，真正实现利益共享、双方共赢的目标，从而减少合并 营业收入和净利润连年快速增长。 输气管道和天然气管网， 气 以下从不同角度来分析 阻碍。 模式的特点。 “中海油” 电集团在资本、品牌、市场渠道、管理和人才优势等方面都积 1援 地方政府大力支持。针对海南省天然气生产与输送行 因此审时度势之后， 累了具备资本化运作的能力。 气电集团毅 业的特殊情况， 海南省政府有意加快推进企业并购重组， 以实 然作出了合并重组、统一运营海南省天然气运输网络的战略 现海南省天然气输送的管网一体化，降低海南省天然气供应 通过重组， 决策。 气电集团可以 55%股权对环岛管网行使实际 成本。 当获悉中海管道公司提出重组海控燃化公司方案后，海 扩大城市燃气、 经营控制权， 同时， 汽车加气业。 还减少了竞争 南省政府立即大力支持， 使这次并购重组水到渠成。 者的数量，增强了企业的市场支配能力，改善了行业的结构， 2援 行动迅速。并购重组工作是一个长期酝酿和短期完成 缓解了市场有限性与行业整体生产能力不断扩大的矛盾。通 的过程，蓄势待发产生爆发力，本案例就有这个特点。与产品 过战略重组后的资本运营，在最短的时间内实现质的飞跃，从 不同的是这次并购对象是一家整体企业，所以中海管道公司 通过战略重组实现企业的资本运营， 而获得高速和长远发展。 通过酝酿后，抓住机会，迅速实施并购，这在并购历史上是一 不仅是当代世界经济发展的基本趋势，而且是提高我国企业 种典型的“短平快” 艺术。 其目的有三个：一是快速达到优势互 核心竞争力和长远发展能力的现实要求。 二是避免并购竞争带来威胁； 补的预期目标； 三是消除价值缩 （二）从产权理论的角度分析重组效益 规避其他方面形成的阻力。 水的麻烦， 产权理论的形成最早可以追溯到 1937 年科斯发表的《企 3援 并购整合得当。并购是一项系统工程，它分为并购前 业的性质》这篇论文， 1960 年他又发表了另一篇论文 在 《社会 期、并购中期、并购后期三个阶段。前期主要是探讨和规划并 ， 成本问题》 由此逐渐形成了一个新制度经济学理论，并提出 购方式，其中策划在先，规划在后。中期主要是实施并购规划 了产权、交易费用、代理成本等观点。该理论的形成加深了经 和战略系统，将软硬资本进行对接和融合；后期进入运营期， 济学对企业的认识和研究，由此也促进了人们对战略重组问 是企业进行系统改造和整合阶段，也是对并购后的企业资本 由科斯的产权理论催生的理论包括： 题的深入研究。 进行系统整合后迈上新的运营阶段。中海管道公司并购海控 1. 市场垄断理论。战略重组带来的是规模经济和范围经 燃化公司后期是对企业各子系统进行重组和梳理，寻求新的 济，但同时也可能带来垄断。垄断对经济发展有不利的一面， 运营模式，推进企业进入良性循环阶段。从本案来说，中海管 或至少是不可避免的一面。 但也有好的一面， 垄断本身是竞争 道公司在并购海控燃化公司重组中， 将 采取优势互补的策略， 的产物， 竞争已从简单的价格竞争发展成质 但在现代经济中， 核心资产予以保留，而将市场逐步转嫁，将品牌注入新的产品 技术、 量、 产品类别等诸多方面立体的竞争， 服务、 即使是大公 并升级。在人事安排上， 对于高级管理人员的调换本着系统均 司之间也很难就垄断达成什么共谋。因此完全垄断是难以形 衡的原则， 这是对企业内部调整的战略 保证了企业稳定发展， 适度的垄断带来的好处至少有下列几个方面： 成的， 一是规模 取胜之所在，同时保证收购企业重组达到化学质变的组合效 重组后的中海管道公司将拥有 455 公里长输管道， 经济， 成为 果。另外，在中海管道公司并购海控燃化公司案例中，通过高 海南省唯一一家建设经营长输天然气管道的公司，规模扩大 级人事整合， 证明这种方法可达到消除人事矛盾的效果。这也 从而可以降低生产成本。 后克服了规模效率低的缺陷， 而低成 是后期中海管道公司创新发展的必要条件。 本不管对企业还是对社会都有明显的经济效益。重组后公司 三、战略重组收益研究 的盈利能力迅速增强，对下游市场的开发、气源的统一调配产 （一）从资本运营角度看重组效益 二是在战略上具有重要的意义， 生了积极的影响。 在市场上可 资本运营是市场经济发展到更高阶段的产物，其主要特 以迅速扩大管网覆盖区域，能尽快实现全省一张网的规划，一 点是产权主体及其授权方通过流动、裂变、组合、优化配置等 举奠定海南省管网的战略发展基础。同时重组后的中海管道 各种方式对具有流动性和盈利性的经营性资产进行管理和运 公司将真正进入城市燃气及汽车加气业务，实施海南省天然 作，以最大限度地实现其保值和增值。作为一种更高层次的经 三是创新能力增强， 气发展战略。 重组后的中海管道公司实现 营活动，资本运营对于企业调整产业结构、优化产品结构、扩 了一家公司统一建设、 由于创新 运营环岛天然气管网的目标。 充核心资产、扩大市场占有率、形成规模经济、实现资源最优 的收益不会被别人抢走，而且规模经济带来的收益使得其有 配置和利润最大化具有重要的作用。本案例正是通过资产重 资金投入科研创新，所以不管从动机方面看还是从能力方面 组、资本扩张的运营方式来实现双赢的目标的。 重组后的中海管道公司创新能力更强。 看， 窑 窑 阴 80 援 中旬 全国中文核心期刊 财会月刊阴 2. 信号传递理论。信号传递理论认为，企业发生重组便 大化。巨大的规模造就了明显的规模优势，同时，通过对原料 向人们传达了该企业的价值会有很大的改善和改观的信息及 和销售渠道及对用户的控制提高了企业对市场的控制力。它 企业管理层将采取有效的管理策略的信息。在实际发生的企 不仅降低了运营成本，而且实现了大规模定制的目标，为提高 业购并活动中，被收购企业的股票价格一般都会上涨，只不 抗风险能力带来极大的想象空间。 企业的竞争能力、 过上涨幅度不一而已。本案例属于企业强强合并，重组后的 四、战略重组的财务协同效应分析 中海管道公司在战略上一举奠定海南省管网的战略发展基 协同效应是指通过重组实现双方企业资源、业务之间的 础，产业重组后会增强公司一体化产业的盈利能力，社会效益 共享与互补，达到重组后企业的整体价值大于重组前各自独 上可为海南省经济发展提供平稳、安全、可靠的天然气供应， 立经营时价值简单相加的效果。中海管道公司与海控燃化公 控股权上通过吸收合并方式使中海油气电集团在重组后的新 司重组的协同效应主要包括管理、 本文 经营和财务三个方面。 公司占股比达到 55%， 实现了对海南省管网的控股权。这些强 主要从财务的角度来探讨重组的协同效应。 有力的利好信号，为新公司提高了社会知名度， 进而为其上市 中海管道公司与海控燃化公司重组的协同效应不是由于 奠定了良好基础，加快了新公司上市的步伐。 经营活动效率的提高产生的，而是企业进行战略重组和资本 3援 效率理论。效率理论认为重组兼并活动会产生潜在收 运营，调整企业的股权结构，改善企业财务治理结构，从而建 益，因为后期效率是并购重组后产生裂变的重要因素。 为何有 立起支持企业不断发展的财务能力，提高企业的抗风险能力 些企业在并购重组后往往出现机体分裂和矛盾，就是因为没 和市场竞争力。 会计处理规则及证券交易 它主要表现为税法、 有设立一个好的过渡平台，以为企业重组后的市场化运作提 带来的内在规制作用所产生的货币效应，及由于企业资金运 供机制保障。中海管道公司重组海控燃化公司后获得优质资 转的内部化、对外投资的内部化等作用所带来的财务运作能 产 455 公里长输管道，成为海南省唯一一家建设经营长输天 力和效率的提高。中海管道公司与海控燃化公司在吸收合并 然气管道公司， 运营环岛天然气管 实现了一家公司统一建设、 后的财务协同效应具体表现在以下三个方面： 网的目标。海南省环岛管网形成后，崖城 13-1 气田（一期）、 促使公司充分利用现有融资渠道， 第一， 降低企业的资金 东方 1-1 气田、 乐东气田、福山气田、LNG 等五种气源将进入 成本。

01

过去有多辉煌，现实就有多暗淡。

在中国地产行业，“华南五虎”的沉浮录充满了太多跌宕起伏的剧情，有人上岸领跑，有人已走到了悬崖之边。

碧桂园、恒大二虎越战越猛，成为整个地产行业的状元、榜眼，体量皆奔万亿而去。雅居乐、合生、富力三虎则各陷各的泥潭，绞尽脑汁欲自拔。

掉队三虎之中，雅居乐极具代表性，从企业创始人陈卓林曾遭遇的重大个人危机到企业“豪赌” 旅游 地产的滑铁卢再到如今的巨额负债压顶。

“雅居乐式困境”集齐了中国地产企业惯有常见的危机组合序列。

和很多“泥腿子”出身的地产大佬们不太一样，1962年出生于广大中山的陈卓林明显家境要好出不少，陈卓林毕业于美国哈姆斯顿大学，1985年，陈卓林带领兄弟在家乡中山三乡创办了一家集生产、销售和批发于一身的家私工厂——中山市时代家具厂，为雅居乐集团的创始公司。

但坊间有传言称，在陈氏兄弟财富积累的过程当中，其父亲起到了重要的作用，甚至有传言陈氏家族最初的资本积累是在其父亲在世时完成的，他们的父亲是雅居乐真正的奠基人。

陈家五兄弟组成的中国房地产界的“兄弟连”独树一帜，在老三陈卓林的带领下，兄弟五人的家具厂越做越大，也积累了第一桶金。

经营家具厂期间，陈氏兄弟转战港澳，敏锐地觉察到港澳人士到内地养老度假成风，置业需求高涨。

1992年，陈氏五兄弟开始涉足地产业，并在三乡开发了第一个项目雅居乐花园，这成为雅居乐地产事业的起点。

此后陈卓林和雅居乐一发不可收拾，屡战屡胜，雅居乐在1993年至1997年连续赞助“香港**选美大赛”，彼时雅居乐九成以上的业主来自港澳地区。

随后陈氏五兄弟相继开发中山雍景园等项目，鼎盛时期，雅居乐甚至占据了中山房地产市场70%的份额。

1997年金融风暴后，港澳市场受到的冲击可想而知，陈卓林将雅居乐的战场转向了内销，重点发力珠三角市场。

2002韩日世界杯，国人振奋。也在这一年，雅居乐大本营外的首个项目广州雅居乐花园开盘，据说陈卓林本人亲自开着自己的奔驰车，接待业主看房。

2005年，陈卓林迎来了又一 历史 时刻。雅居乐正式在香港联交所主板挂牌上市。此时，雅居乐已经打开了全国市场，其楼盘遍布中山、广州、佛山、成都、西安、南京、三亚、重庆等18个城市，“华南五虎”之一的雅居乐声名显赫。

此后数年间，在陈卓林、陈卓贤和陆倩芳（陈卓林妻子）“三人决策团体”的合力下，雅居乐的全国化步伐和 旅游 地产开发势如破竹，成为地产行业一支重要的力量。

还是那句话，最光鲜亮丽的时候，就是危机潜伏的时候。

2012年，陈卓林陷入了“涉嫌非礼28岁女下属一案”，犯了很多成功男人都要犯的错，被警方以非礼罪行正式拘捕，后获准以5000元现金担保外出。此事前后折腾了大半年，至次年3月陈卓林才被撤销控罪，条件是向受害人书面道歉、支付医疗费并提供公司推荐信件。

这场风波对陈卓林的个人名誉和颜面带来了不小的影响，同时给雅居乐公司也带来了一定的冲击，公司市值蒸发了28亿。

2014年，雅居乐腾冲项目因违规建设高尔夫球场，被国家发改委和国土资源部叫停；同年卷入“云南官场反腐”更是让雅居乐受到了更大的“重创”。

“权”和“色”依然是功成名就的企业和企业家的“绊脚石”。

02

在地产行业，说到雅居乐，绕不开要说的一定是清水湾。

清水湾的成功不仅将 旅游 地产的开发推向了一个新的高度，也将雅居乐的开发模式找到了方向和标签。

2006年，雅居乐一边庆祝上市一周年，一边将筹码押注在 旅游 地产。

向来低调的陈卓林显示除了难得一见的高调手笔，在海南陵水圈下清水湾1.5万亩土地，总体约900万平方米，支付地价24.18亿元。雅居乐规划投资200亿元，将清水湾打造为复合型海滨度假新区。

特别强调一下，当时拿下这些土地性交比超高，平均楼面价仅242元/平方米。

此后的热销传奇轰动全国，成为媒体的焦点，创造了很多神话：

2009年开篇大卖64亿，连续7年稳居海南楼市销售榜首，多次夺得全国单盘销售冠军。

自2009年开售以来，清水湾即为雅居乐年度销售贡献了极大比例，最高时达到总销售额的三分之一，几乎成为公司销售业绩的晴雨表。

尝到甜头的雅居乐“大兵压境”，进一步“重仓”海南，先后投资了文昌月亮湾、文昌铜鼓岭星光城、海口金沙湾、万宁山钦湾等多个项目，使其在海南的土储不断上升，2015-2017年分别占到公司总土储的29.65%、31.97%、35.06%。

与很多头部房企积极全国化深耕核心城市不同，雅居乐的这招“险棋”最终还是带来了可以想象的局面和结果。随着限购政策等出台推进，清水湾的神话戛然而止。

有业内专家分析，雅居乐遭遇发展危机某种程度上就是由于战略定位失误：

过度依赖 旅游 地产、清水湾的成功不可复制、土地结构单一。

外部市场的由盛转衰显而易见，内部的重大贪腐也在滋长蔓延。

陈卓林将企业内部反腐的刀挥向了海南，调查显示海南区域总裁简毓萍有严重的贪腐行为。

通报文件这样描述：2010年至2013年，雅居乐集团海南区域总裁简毓萍担任海南区域营销部负责人期间，多次收受外部人员巨额贿赂，利用职务之便违规圈定优质房源给外部人员转卖牟利，其行为已严重违反公司制度并损害公司利益，构成重大廉政违纪，并且涉嫌刑事犯罪。

市场遇冷和内部重臣巨额贪腐如两记重拳打在了陈卓林的身上。

在500亿规模徘徊难进多年的雅居乐眼看着被华南其他虎的差距越拉越大。

时间来到2016年，雅居乐终于长出一口气，一改过去5年业绩未达预期的窘境，销售额首次突破500亿大关。

但此时仰望榜首发现，恒大和碧桂园均突破了3000亿大关。

03

有个数据，雅居乐2010年至2018年其年化复合增长率仅15.6%，远低于与之处于同等规模的同行。

看到差距，要追赶的“救命良药”非举债高周转莫属。

从拿地来看，雅居乐的“孤注一掷”非常明显。

数据显示：2017年至2019年，雅居乐通过招标、拍卖、挂牌及股权收购等方式大量增添新土地，其新增的土地储备分别为964万m2、1111万m2、1090万m2，较2017年之前的新增规模翻了数倍。

2019年，雅居乐迎来了自己的里程碑时刻，成功迈入了地产千亿俱乐部阵营。

欢欣鼓舞之余，发现雅居乐负债压顶、增收不增利、经营性现金流很差的局面非常突出。

今年4月，评级机构穆迪和标普双双将雅居乐的评级展望从“稳定”调整为“负面”，在评级机构的观点中，都提到了雅居乐的负债问题，2019年，雅居乐的负债已达到2078.95亿元。

标普指出，雅居乐房产开发业务扩张的执行进度比预期的缓慢，导致其在过去2年举债收购后盈利增长依然疲弱。同时，雅居乐的利润率或仍将面临土地成本上升和海南楼市限购政策带来的下行压力。

还一个更让陈卓林神伤的是雅居乐的实际盈利能力。

具体来看，2019年雅居乐实现净利润92.33亿元，该指标于2016年-2019年同比增幅分别为32.49%、122.30%、23.27%和10.47%，增速创新低。

其中，归母净利润为75.12亿元，同比增长为5.43%，增速也为近4年最低。

有业内人士一语中的：大部分的利润都要被欠债的利息吃掉了。

与此同时，2019年，雅居乐收获了上市以来“最差”的经营净现金流。

2019年，雅居乐经营活动产生的现金流量净额为-145.51亿元，同比2018年下降了653.69%。

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高周转未能给企业带来基本面改观的同时，高周转带来的“并发症”在雅居乐身上不断显现。

多地项目遭业主集中维权，工程事故和各种违规事件多次在雅居乐旗下的项目发生。

2019年6月，住房和城乡建设部网站发布事故快报显示，海南省海口市秀英区雅居乐(03383)金沙湾 健康 教育新城项目A1001地块发生高处坠落事故，死亡1人。

此外，雅居乐在云南的西双林语项目也因违规遭主管部门通报。通报称，雅居乐自2011年起，未经批准占用景洪市嘎洒镇40.67公顷（610.01亩）土地建设西双林语项目，形成售楼部、人工湖、景观绿化等。被立案查处。

类似这样的违规被主管部门通报不是个案。

比项目违规被通报更为致命的是近日雅居乐因违规被罚三年内禁止在苏州拿地，这个处罚对于目前要拼命拿地冲规模的雅居乐来说无疑“雪上加霜”。

陈卓林有个非常独特的爱好，喜欢粤曲。还发过个人的粤曲专辑《心曲雅韵》。成为了国内第一个发表粤曲专辑的企业家。

把粤剧唱好，讲究的是功底，把地产这台戏唱好，又何尝不是？

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